La plusvalía es un tema recurrente en las discusiones sobre el ordenamiento territorial, la financiación de las actuaciones públicas y los costos para los proyectos. Infortunadamente, de forma repetida se induce a la ciudadanía a lamentables errores sobre la plusvalía que esperamos ayudar a aclarar en los siguientes párrafos, de tal manera que la inexperiencia y falta de conocimiento sobre estructuración de proyectos, temas financieros y fiscales no conduzcan a decisiones públicas erradas.
La plusvalía, en la forma en que se entiende en el contexto del desarrollo urbano en Colombia, es un gravamen al mayor valor que adquiere el suelo como resultado de inversiones públicas en obras o el cambio de normas urbanísticas que permiten un mayor aprovechamiento o usos que, por efecto, producen mayor valor económico de los predios. Es claro que las inversiones públicas y privadas crean valor real y la plusvalía o la valorización pueden, en algunos casos, tener sentido. Cosa diferente ocurre con el cambio de normas, pues estas no crean valor real sino que, como resultado de la distorsión económica que inducen, cambian el precio de los bienes. Para evidenciarlo, basta imaginar que con una reglamentación se restrinja una actividad deseable económicamente, lo cual genera una disminución del precio del inmueble, para luego permitirla, aumentando el costo. Eso es lo que ocurre con el perímetro urbano, que restringe la construcción de vivienda en la zona rural, disminuyendo su precio y cuando se amplía el perímetro, los predios incorporados aumentan su valor nuevamente, tal como sucede en las antiguas zonas de expansión de La Francia y en parte de La Aurora. Igual pasa con el “congelamiento” y posterior “aumento del aprovechamiento” de zonas urbanas, como ocurrió con los barrios Estrella, Belén, Lleras, San Joaquín y otros más. No solo no se genera valor real, sino que un tributo por estos cambios es realmente una transferencia de patrimonio de los ciudadanos al estado, sin haberse generado riqueza de ninguna índole. Imagínese lector lo que ocurriría si a un predio lo sometieran repetidamente a restricciones haciéndole perder precio y posteriores autorizaciones de uso recobrando el precio y cada vez que esto ocurriese le cobraran un tributo sobre la supuesta ganancia… Por cambio de normas no hay la “apropiación privada de la plusvalía urbana”, excepto para el que cree que se genera riqueza por decreto.
Si se cobra la plusvalía y adicionalmente las cargas generales las asume un proyecto, los costos del mismo superarán con facilidad los precios de mercado y el proyecto fracasará, quedando la ciudad sin las obras y los ciudadanos sin la oferta de inmuebles nuevos.
Ejemplo de lo anterior es lo ocurrido en la zona de expansión de La Aurora, donde el único plan parcial que se tramitó y aprobó es el de Tierraviva, en el cual se establece que la totalidad de las cargas urbanísticas, incluyendo las GENERALES (que según la ley deben ser asumidas por el Municipio) están a cargo de los desarrolladores de los proyectos del plan parcial. Es decir que la totalidad de las obras de urbanismo del plan parcial, incluyendo las vías de acceso y redes de servicios públicos las tienen que construir los desarrolladores de los proyectos e incluirlas entre sus costos, sin contar con recursos públicos. Considerando que el margen de utilidad para este tipo de proyectos es del 4% al 6% de las ventas, cualquier costo adicional, como el que implicaría la plusvalía, haría inviable el proyecto, puesto que el desarrollador no quedaría con margen para cubrir los riesgos inherentes a este tipo de obras, en especial los relacionados con demoras en su ejecución, y el propietario de la tierra buscaría alternativas de uso más rentables si tuviese que asumir el gravámen.
Como lo ilustra el párrafo anterior y lo sucedido en el proyecto de San José donde los costos del terreno hacen inviable la construcción de vivienda de interés social sin un fuerte subsidio al proyecto, pensar en cobrar plusvalía a proyectos de Vivienda de Interés Social es un grave error y carece de sentido. En consecuencia con estas políticas propuestas estaríamos condenando a las familias que ganan menos de 3 salarios mínimos a no tener una opción de adquirir vivienda.
