- Dentro de las acciones para reactivar la actividad edificadora, Camacol trabaja en la propuesta Exportar Vivienda en 2021, una fórmula que, en caso de ser avalada por el Gobierno Nacional, generaría réditos importantes en materia de empleo e ingresos para el país.
La crisis causada por la pandemia del Covid-19 ha obligado a los diferentes actores del sector productivo a formular estrategias que dinamicen el empleo, generen ingresos y reactiven la economía de la manera más rápida posible. En esa tarea se encuentra la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), que ha conseguido poner en marcha varias acciones, pero que continúa trabajando en otras como Exportar Vivienda en 2021, una iniciativa que dejaría efectos positivos en materia de empleo e ingresos para el país, en caso de implementarse.
De acuerdo con las estimaciones del Gremio, de llevarse a cabo el programa Exportar Vivienda en 2021, el potencial de ventas en el mercado externo sería de 50.000 unidades anualmente que, a un valor promedio de 100.000 dólares por unidad, significarían cerca de 5.000 millones de dólares al año, un importe muy significativo en términos de divisas, que solo podría ser superado por la exportación de petróleo.
Además, teniendo en cuenta que para la construcción de cada unidad habitacional se ocupan 2,3 trabajadores aproximadamente, la producción adicional de viviendas (50.000 unidades) para satisfacer el mercado internacional cada año requerirían 115.000 nuevos puestos de trabajo.
A esas proyecciones del Gremio, hay que agregar que el programa significaría ingresos fiscales adicionales por concepto del mayor número de contribuyentes por cuenta del impuesto predial, así como mayores aportes de constructores y productores de materiales por el impuesto a la renta.
¿Exportar vivienda?
El presidente de la firma Araujo Ibarra & Asociados, Martín Gustavo Ibarra, quien se encuentra asesorando a Camacol en la formulación de la propuesta Exportar Vivienda en 2021, le explicó a Revista Urbana el concepto de exportar vivienda así:
“Imagine que introduce en un contenedor todo lo que compone un apartamento: ladrillos, habitaciones, piso, luminarias, ventanas, baños y cocina para venderlo en el exterior. Esa transacción sería igual a construir la vivienda en territorio colombiano y ofrecerla a un residente de otro país, pues en ambos casos ingresarían divisas, que es lo que requiere urgentemente Colombia para dinamizar la economía”.
Inclusive, Ibarra enfatizó en que los componentes de la vivienda que se envían en el contenedor generan divisas una sola vez, cuando se entregan al comprador; mientras que en el segundo caso se generan divisas siempre que el comprador ingrese al país a disfrutar de su propiedad, pague impuesto predial, cuota de administración, mantenimiento de su vivienda y, además, acceda a servicios como supermercados, restaurantes, etc.
En opinión del consultor de Camacol, al evaluar el potencial de mercado de segundas viviendas en países del exterior y los destinos de clase mundial con los que cuenta Colombia, Exportar Vivienda en 2021 se perfila como una gran oportunidad para atraer inversión, más aún si se tiene en cuenta la tasa cambiaria favorable que existe actualmente frente al dólar o el euro.
“Solamente los colombianos que viven en el exterior suman cerca de 5 millones, muchos de ellos que estarían encantados de contar con una vivienda en el país. Además, la figura es jurídicamente viable si se tiene en cuenta que la Organización Mundial de Comercio (OMC), a la que pertenece Colombia, define que una exportación es la venta de un bien o un servicio a una persona residente en el exterior, por lo que genera ingreso de divisas. Realmente no se está inventando la rueda, se trata de una figura usada para otros sectores”, asegura el Experto.
La oportunidad
El gerente de HJ Gómez Consultoría, Hernando José Gómez, expone que el 14% de las ventas de vivienda en España se concentran en el mercado extranjero, ya sea para personas que planean vivir en ese país o lo tienen como una segunda vivienda; en Costa Rica, un país pequeño, se han vendido 400.000 unidades de vivienda a extranjeros.
“Esto demuestra que países que cuentan con una importante población migrante, sobre todo en países desarrollados, puede tener un potencial importante de personas interesadas en comprar vivienda en su país de origen. Sin embargo, se requiere hacer un proceso de promoción ambicioso y adecuado, teniendo en cuenta que los costos de corretaje en un país extranjero pueden ser más elevados que en Colombia”, afirma el experto en comercio internacional.
Ahí está el punto clave de la propuesta de Exportar de Vivienda, darle a la vivienda un tratamiento similar al de otras exportaciones, aplicando la exención del IVA a los materiales que hayan sido sujetos a este gravamen durante el proceso constructivo, para que los constructores o los promotores de los proyectos tengan un margen de recursos que puedan destinar a la promoción de los proyectos en el exterior, así como a los costos de las comisiones que son producto de la comercialización.
Se trata de recursos que los empresarios aprovechan para hacer viable el proceso de comercialización: estrategias de mercadeo, publicidad, articulación con inmobiliarias, facilitación de trámites (escrituración, transferencia de recursos, etc.), entre otros procesos.
Frente al aporte a la reactivación del sector y la economía, las cuentas de Hernando José Gómez parten también de aproximadamente 5 millones de colombianos que viven en el exterior, de los cuales el 10% hacen parte de ese mercado que puede interesarse en invertir en su tierra natal (500.000 colombianos). Si de ese total, se comercializa un 10% cada año, es decir 50.000 viviendas, a un precio promedio de 100.000 dólares, se podría estar hablando de unos ingresos anuales de 5.000 millones de dólares al año.
Por otro lado, Gómez explica que “la medida no implica una perdida impositiva real para el fisco porque se trata de viviendas adicionales, es decir, la cantidad de unidades no sustituyen las que se construyen anualmente para la comercialización en Colombia”.
Al contrario, aunque no recaudan IVA por los materiales de construcción, si lo harán sobre otros servicios asociados al proceso como, por ejemplo, el diseño de planos, asesoría de ingeniería, entre otros. Además, los fiscos territoriales contarán con nuevas contribuciones anuales por las viviendas comercializadas en el exterior, gracias al impuesto predial.
En ese sentido, la opinión de los expertos sobre la iniciativa Exportar Vivienda en 2021 es que podría ser un gana-gana en todo sentido, sin contar la importante inyección de capital que significará para la actividad edificadora y la economía de regiones como el Caribe, la zona cafetera, el norte del Valle y Antioquia, que cuentan con un atractivo natural en el exterior.
